Tributação dos loteamentos em imóvel de terceiros sob a forma de parceria
3 de julho de 2015
O contrato de parceria constitui-se como um instrumento bastante utilizado para o desenvolvimento de loteamentos, estabelecendo as relações, direitos e obrigações entre proprietários dos terrenos e loteadores.
Para fins tributários, os contribuintes se apoiavam nas diretrizes do Parecer Normativo nº 15 de 1984, para justificar que cada parceiro deveria reconhecer, individualmente e tão só, as receitas proporcionais que lhe coubessem no empreendimento.
A própria Receita Federal do Brasil, inclusive, parecia reconhecer tal sistemática, afirmando que para fins de apuração da base de cálculo do Pis, Cofins, IRPJ e CSLL, no caso da promoção de empreendimento de loteamento com base em contrato de parceria, em que a pessoa jurídica encarregada de sua execução tivesse apenas participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias, a contabilidade de ambas as partes deveria registrar apenas o que dissesse respeito a cada uma (cf. Soluções de Consulta n.ºs 497 e 350, da 7ª Região Fiscal – DOU de 30.11.04 e 10.02.04).
Contudo, parte da doutrina passou a questionar esse entendimento, na medida em que, a própria participação no valor das vendas do loteamento poderia configurar forma de remuneração dos serviços executados pela loteadora.
Nessa linha, em recente decisão do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais – CARF, decidiu-se que no contrato particular de parceria firmado entre pessoas jurídicas do lucro presumido a respectiva repartição de receita e custos proporcionais não poderia ser oposta à Fazenda Nacional.
Segundo a decisão, a empresa que opta pelo regime de apuração do lucro na forma presumida (proprietária da terra nua) deve oferecer toda a receita obtida com a venda dos lotes de sua propriedade à tributação. A loteadora, por sua vez, reconheceria como receita e lucro apenas a parcela que lhe foi “paga”, tal como empreiteira, elevando substancialmente o custo fiscal da operação.
Com a publicação da Solução de Consulta Cosit nº 39/15, contribuintes animaram-se com a possibilidade de a RFB reconhecer a proporcionalização das receitas no âmbito da parceria. Isso porque, referida Solução respondeu de forma afirmativa ao questionamento sobre a viabilidade de tributar-se apenas a participação de cada parceiro no contrato de parceria em loteamento, nos termos do Parecer Normativo.
A Solução de Consulta, todavia, trata da possibilidade do rateio de receitas genericamente, i.e., sem especificar se também seria aplicável aos optantes pelo lucro presumido. Ainda, é relevante destacar que os fundamentos legais utilizados pelas autoridades fiscais, rigorosamente, referem-se ao regime do lucro real, de forma que ainda são passíveis de questionamento as operações de parceria desenvolvida sob a égide do lucro presumido.
Nesse cenário, portanto, é recomendável sejam ponderados os riscos do empreendimento sob a forma de parceria, bem como que se verifique a possibilidade de adoção de outras estruturas para o mesmo fim, com riscos reduzidos.