Lei do Distrato em Debate

Por: Thomaz Henrique Monteiro Whately e Paulo Vitor Paula Santos Zampieri

12 Abril 2019

A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), de 27 de dezembro de 2018, fixou as regras aplicáveis em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente nos contratos de aquisição de unidade em incorporação imobiliária e de aquisição de unidade em loteamento ou outra forma de parcelamento do solo.

Dentre as disposições da nova Lei, podemos citar: (i) pré-fixação das penalidades que seriam aplicáveis nestas hipóteses de rescisão; (ii) indicação dos prazos para devolução dos valores pagos pelos adquirentes; bem como (iii) inserção de disposições com o intuito de eliminar algumas dúvidas recorrentes enfrentadas pelo Judiciário com relação ao tema.

Nesse sentido, a Lei estabelece, por exemplo, que não há a necessidade de a parte vendedora comprovar os prejuízos que lhe foram causados para exigir as penalidades fixadas na norma. Também há previsão de que a comissão paga pelo adquirente para fins do negócio não será devolvida, caso o comprador dê causa à rescisão contratual.

Desde sua edição, entretanto, a norma vem sofrendo severas críticas, em razão de suposta violação aos Direitos do Consumidor.  Resta saber como essas críticas serão analisadas pelo Judiciário.

Necessário observar, também, como algumas dúvidas a respeito da aplicação da Lei serão enfrentadas pelos Tribunais.

No final de março, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, por exemplo, manifestou o entendimento de que a Lei do Distrato não pode ser aplicada para solução de casos em andamento anteriores à edição da norma.

Nas próximas sessões, a mesma Sessão deverá enfrentar temas como: (i) possibilidade de aplicação para a vendedora das mesmas penalidades fixadas na Lei para o adquirente, em caso de inadimplemento daquela; e (ii) possibilidade de a vendedora também responder por lucros cessantes ao adquirente, nesta mesma hipótese.

Com efeito, são vários os temas que precisam ser pacificados pelos Tribunais, até que se atinja o cenário ideal: fixação de regras claras e equânimes aplicáveis às hipóteses de rescisão contratual.

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