A Lei nº 13.105/15 (Código de Processo Civil), de 16 de março de 2015, artigo 1.071, incluiu na Lei nº 6.015/73 (Registros Públicos) o artigo 216-A, o qual admite o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião. Esse artigo estabelece que é facultado ao interessado a escolha entre o procedimento extrajudicial e o processo judicial e regula o procedimento desse tipo de usucapião, que deve ser requerido perante o oficial de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.
Esse instituto está intimamente relacionado à desjudicialização do direito, vez que possibilita a transferência da competência do Poder Judiciário para os órgãos extrajudiciais, atribuindo a estes a solução de questões referentes ao reconhecimento da propriedade imobiliária.
O procedimento da usucapião extrajudicial é iniciado com a diligência ao cartório de notas do município onde estiver localizado o imóvel usucapiendo para lavrar uma ata notarial, na qual deve-se atestar o tempo de posse do requerente e a cadeia possessória, conforme as circunstâncias e modalidade da usucapião, podendo envolver, inclusive, declaração dos confrontantes. Ato contínuo, o interessado, representado por advogado, deve apresentar a ata notarial e os demais documentos necessários ao registro de imóveis competente.
Esse procedimento consiste na análise da documentação apresentada ao oficial de registro de imóveis – dentre os quais a ata notarial –, a ciência da União, do Estado e do Município, a publicação de edital em jornal de grande circulação e a eventual manifestação de terceiros. Achando-se em ordem os documentos e não havendo impugnações, o oficial registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
Em 11 de julho de 2017, foi promulgada a Lei nº 13.465/17, alterando a Lei de Registros Públicos e simplificando ainda mais a usucapião extrajudicial. Como exemplo, podemos citar (i) a possibilidade de proceder a notificação na pessoa do síndico nas hipóteses em que o imóvel pertencer ou confrontar com condomínio edilício, ao invés de proceder a notificação de cada confinante ou condômino individualmente (§§ 11 e 12, do artigo 216-A) e (ii) a possibilidade de publicar o edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação (§ 14 do artigo 216-A), entre outros.
Atualmente, há um Projeto de Lei de nº 5269/19, reapresentado pela deputada Dra. Soraya Manato (PSL-ES) – que propõe mudanças nas regras para registro de usucapião extrajudicial. O texto pretende alterar a Lei de Registros Públicos e reduzir parte das exigências previstas. Entende a autora que o procedimento atual pode acumular mais requisitos do que a própria usucapião judicial.
A proposta está em tramitação, em caráter conclusivo, na Câmara dos Deputados e será analisada pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania. Segundo a deputada, a mudança é necessária porque a atual redação da Lei de Registros Públicos está descontextualizada. A título exemplificativo, menciona que uma das exigências do procedimento atual é a apresentação de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, pelo proprietário anterior e pelos confrontantes do imóvel, sendo que parcela expressiva das propriedades privadas no Brasil sequer tem registro; ao contrário, somente possuidores.
Nesse sentido, buscando atualizar e adequar a usucapião extrajudicial ao atual contexto social e jurídico brasileiro, bem como tornar sua execução menos morosa e mais eficiente, algumas das mudanças trazidas pelo Projeto de Lei são: (i) a possibilidade de o possuidor confinante atestar a posse a assinar os documentos, no lugar do proprietário; (ii) a dispensa da assinatura do detentor do título de propriedade na planta do imóvel; e (iii) a previsão de legitimidade dos sucessores para compor o polo passivo do procedimento mesmo antes da realização do procedimento de inventário.
Com efeito, afirma a autora do Projeto que “é necessário possibilitar àquele que ainda não ostenta o título de propriedade o direito de atestar a posse” e que “não reconhecer esse direito é negar efetividade à própria lei e reduzir a amplitude e a força do instituto da posse”. A intenção da proposta é ampliar as possibilidades da usucapião extrajudicial.
