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14/02/2019

Lei da Multipropriedade

Por: Amanda Salis Guazzelli

Foi publicada no Diário Oficial da União, em 21 de dezembro de 2018, a Lei Federal n.º 13.777/2018, que dispõe sobre o regime jurídico da multipropriedade de imóveis e seu registro. A Lei entrou em vigor no dia 4 de fevereiro de 2019.

O instituto da multipropriedade é definido, na própria lei, como “o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Na linha de outros modernos institutos do direito imobiliário (como o coworking, o coliving e o direito de laje), que prestigiam a economia compartilhada e a função social da propriedade, a multipropriedade busca potencializar o aproveitamento do solo não apenas por meio de seu parcelamento no espaço – horizontal ou vertical –, como também pelo seu fracionamento no tempo.

Assim, cada titular do imóvel detém a propriedade plena do imóvel, com exclusividade de uso, durante uma fração de tempo. Tanto a fração de tempo quanto o imóvel são indivisíveis. Logo, o condomínio da multipropriedade não pode ser submetido à ação de divisão ou extinção. Outrossim, não haverá a extinção automática da multipropriedade se o mesmo multiptroprietário detiver todas as frações de tempo de um imóvel.

A lei determina que o período correspondente a cada fração de tempo não poderá ser inferior a 7 dias, seguidos ou intercalados. O período atribuído a cada multiproprietário poderá ser fixo e determinado, flutuante – com determinação realizada de forma periódica e objetiva –, ou misto.

O multiproprietário pode livremente dispor da fração de tempo que detém do imóvel, locando-a, alienando-a ou dando-a em comodato, sem necessidade de anuência dos demais condôminos. Somente haverá direito de preferência dos demais multiproprietários e/ou do instituidor do condomínio em multipropriedade na aquisição da unidade se expressamente previsto no respectivo instrumento de instituição ou convenção do condomínio.

Além disso, a convenção de condomínio da multipropriedade deverá regular o uso do imóvel pelos condôminos, prevendo os poderes e deveres destes, o número máximo de pessoas que podem ocupar o imóvel simultaneamente, as regras relativas à manutenção, conservação e limpeza do imóvel, a criação de fundo de reserva, bem como as multas aplicáveis aos multiproprietários em caso de descumprimento de seus deveres.

A Lei n.º 13.777/2018 permite, ainda, que seja adotado o regime de multipropriedade em parte ou na totalidade das unidades autônomas do condomínio edilício, por meio do instrumento de instituição deste ou por decisão da maioria absoluta dos condôminos. Nesta hipótese, o condomínio edilício deverá, necessariamente, contar com um administrador profissional.

A convenção do condomínio edilício e o regimento interno deverão estipular as regras específicas para as unidades sujeitas ao regime de multiproriedade, assim como as condições para uso das áreas comuns pelos multiproprietários.

De outro lado, a convenção do condomínio edilício, os memoriais de loteamento e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar e até vedar a instituição da multipropriedade nos respectivos imóveis.

A Lei n.º 13.777/2018 traz ainda alterações à Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973), a fim de prever que os imóveis em regime de multipropriedade, além da matrícula do imóvel, possuirão uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos relacionados à correspondente fração de tempo.

O reconhecimento do instituto da multipropriedade como um direito real e a sua disciplina legal, inclusive no âmbito registral, trazem maior segurança jurídica aos negócios que envolvem a multipropriedade.

Cabe, entretanto, ressalvar que o êxito do empreendimento que adote integral ou parcialmente o regime de multipropriedade, assim como o bom desenvolvimento das relações entre os condôminos multiproprietários, o administrador e eventuais outros moradores, está diretamente relacionado à adequada e clara regulamentação destas relações no instrumento de instituição da multipropriedade e/ou na convenção do condomínio em regime de multipropriedade.

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