A Lei n.º 13.476/2017, dentre outras inovações, alterou algumas regras previstas na Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, que instituiu a alienação fiduciária em garantia de imóveis e dispôs sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. Dentre os destaques da referida Lei está a confirmação legal da possibilidade de instituição de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia de operações de abertura de limite de crédito.

A partir de seu artigo 3º, a Lei n.º 13.476/2017 passa a tratar da contratação, no âmbito do sistema financeiro nacional, das “operações financeiras derivadas do limite de crédito e a abrangência de suas garantias”. Também conhecidas como operações de crédito rotativo, trata-se de transações por meio das quais as instituições financeiras pré-aprovam um limite de crédito ao tomador, que, por sua vez, poderá utilizá-lo, na medida de sua necessidade, com retiradas sucessivas, desde que estas não ultrapassem, na soma, o valor do limite de crédito concedido.

Os requisitos essenciais que o instrumento de abertura de limite de crédito deve conter estão expressamente previstos no artigo 4º[1] da referida Lei.

Por outro lado, o artigo 7º da mencionada Lei prevê que, não obstante deva ser respeitada a legislação específica de cada modalidade de garantia, no que se refere ao registro destas garantias nas operações de abertura de limite de crédito, algumas exigências da legislação especial não são aplicáveis.

No caso do instrumento de constituição da alienação fiduciária de imóveis como garantia destas operações, deixaram de ser aplicáveis os seguintes requisitos: (i) indicação do valor o total da dívida ou sua estimativa; (ii) previsão do prazo e condições de reposição do empréstimo ou crédito; (iii) indicação do local, data e forma de pagamento; e (iv) indicação da taxa de juros e encargos incidentes.[2]

Com o intuito de solucionar grande impasse jurisprudencial e diversos questionamentos relacionados ao tema, destaca-se a disposição introduzida pelo artigo 9º da Lei n.º 13.476/2017 que, de forma expressa, estabelece a inaplicabilidade dos parágrafos 5º e 6º do artigo 27 da Lei n.º 9.514/1997. Vale dizer, em operações decorrentes de abertura de limite de crédito, garantidas pela alienação fiduciária de imóvel, caso a referida garantia venha a ser executada e o valor obtido com a venda do imóvel, no segundo leilão, não seja suficiente para quitar a respectiva dívida, acrescidas das despesas e demais encargos devidos, a dívida não será considerada extinta e o devedor continuará responsável pelo saldo devedor remanescente. Com isso, o credor poderá executar outros bens do devedor, a fim de satisfazer integralmente seu crédito.

Importante frisar que, conforme se verifica do exposto acima, a Lei n.º 13.476/2017 estabeleceu a inaplicabilidade da extinção da dívida garantida pela alienação fiduciária, após a venda do imóvel, realizada em segundo leilão, apenas quando envolver contratos de abertura de limite de crédito, no âmbito do sistema financeiro nacional, permanecendo, assim, ainda, em vigor, a aplicação quanto à extinção da dívida para os demais contratos.

[1] “Art. 4º (…): I – o valor total do limite de crédito aberto; II – o prazo de vigência; III – a forma de celebração das operações financeiras derivadas; IV – as taxas mínima e máxima de juros que incidirão nas operações financeiras derivadas, cobradas de forma capitalizada ou não, e os demais encargos passíveis de cobrança por ocasião da realização das referidas operações financeiras derivadas; V- a descrição das garantias, reais e pessoais, com a previsão expressa de que as garantias constituídas abrangerão todas as operações financeiras derivadas nos termos da abertura de limite de crédito, inclusive as dívidas futuras; VI – a previsão de que o inadimplemento de qualquer uma das operações faculta ao credor, independentemente de aviso ou interpelação judicial, considerar vencida antecipadamente as demais operações derivadas, tornando-se exigível a totalidade da dívida para todos os efeitos legais.”

[2] Tais requisitos legais estão previstos nos incisos I, II e III do caput do artigo 18, e nos incisos I, II e III do caput do artigo 24 da Lei n.º 9.514/2017.